Csak így lehet illetékmentes a telekvásárlás

Adózói Kérdés: Milyen építmény minősül lakóháznak és mi teleknek az illetékkedvezményre, -mentességre vonatkozó szabályok szerint – kérdezte olvasónk. A példaként említett telken egy befejezetlen ház áll, amelyet még sehová nem jegyezte be, sőt semmiféle lakhatási, illetve egyéb engedélyt nem kértek rá. A kérdésekre dr. Szeiler Nikolett ügyvéd, adótanácsadó szakértőnk válaszolt.

"Telek vásárlása esetén létezik illetékkedvezmény-szabály, ha 4 éven belül lakóházat építenek fel a telken. Ebben az esetben mi minősül lakóháznak? A nyaraló céljára felépített ház is, ha eleget tesz a 10 százalékos beépítettségnek? Milyen kritériumoknak kell, hogy megfeleljen, hogy lakóháznak minősüljön? És mi minősül teleknek? A nyilvántartásban telekként van bejegyezve, de van rajta egy befejezetlen ház, ami még sehova sem lett bejegyezve, és semmiféle lakhatási, egyéb engedélyt nem kértek rá. Minek minősül a kedvezmény igénybevétele szempontjából a telek a befejezetlen házzal (földhivatalilag csak telek)? Számít-e, hogy a vásárlás után lebontják-e az ingatlant, mert akkor már tényleg telek, de mi van akkor, ha befejezik?" – sorolta kérdéseit olvasónk.

A mentességekre, kedvezményekre vonatkozó szabályokat az illetéktörvény (Itv.) 26. § 1. bekezdés a) pontja részletezi. Eszerint a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. A vagyonszerző lakóház-építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

Milyen kritériumoknak kell, hogy megfeleljen, hogy lakóháznak minősüljön?A feltételes illetékmentesség véglegessé válásának (a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illeték törlésének) elsődleges feltétele, hogy a vagyonszerző a megszerzett ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy éven belül lakóházat építsen. Amennyiben ez a feltétel teljesül, csak utána vizsgálható, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri-e a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

A lakóépület, és így – a fentiekre figyelemmel – a lakóház illetékjogi fogalma tehát úgy határozható meg, mint kizárólag vagy túlnyomó részben lakást tartalmazó épület.

A lakás fogalma kapcsán is az Itv. tartalmaz önálló definíciót. A 102. § (1) bekezdés f) pontja szerint e törvény alkalmazásában lakástulajdon a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, illetve ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. (…) Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.í

Annak megállapításához tehát, hogy egy adott épület egésze összességében, illetékjogi értelemben lakóháznak minősíthető-e avagy sem, a felépítményben kialakított, a használatbavételi engedélyben az építésügyi hatóság által igazolt helyiségek (funkciók) egymáshoz viszonyított területi arányának vizsgálata.

A fentiek mellett arra is oda kell figyelni, ha ezt az illetékszabályt kívánják alkalmazni, hogy az illetékjogi értelemben vett szerkezetkész állapot az elkészült és ráépített tetőszerkezetet jelenti [1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) bekezdés f) pontja]. A vagyonszerző félnek meg kell jelölnie, hogy milyen illetékkedvezményt vagy illetékmentességet kíván igénybe venni [1990. évi XCIII. tv. 26. § (1) bekezdés]. Az illetékmentesség törvényi feltétele az is, hogy a vagyonszerző az általa megvásárolt telken felépített építmény esetében a használatbavételi engedély jogosultja legyen.

Mi minősül teleknek?A beépítetlen földrészlet fogalmát – a bíróságok szerint – az építésügyi szabályok és a településrendezési tervek alapján kell meghatározni, mindig egyedileg. Önmagában ugyanis akár egy cseréptetős faház jelenléte sem jelenthet egyértelmű beépítettséget. Ilyen esetben például tisztázni kell azt a tényt, hogy a faház mennyiben minősül az építési szabályok szerint olyan vagyontárgynak, amely a földterületet beépítettnek minősítené.

Ahhoz, hogy megállapítható legyen, hogy egy földrészlet beépítetlen-e – akkor is, ha van rajta bármilyen építményféle – az 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről elnevezésű jogszabályban leírtakat kell tanulmányozni. A beépítettség egyebek mellett függhet attól, hogy mekkora építmény van a telken, az lakható-e, van-e rajta tető.

A törvény szerint építmény az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és a műtárgy gyűjtőfogalma).

Az épület jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy azok együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.

Teleknek számít az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.

A törvény 19. § (1) bekezdése kimondja, hogy beépítésre szánt területen épület csak építési telken helyezhető el. A 44. § szerint az építtetőnek minden olyan építményről, építményrészről, amelyre építési engedélyt kellett kérnie annak használatbavétele előtt – az e törvény végrehajtására kiadott jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – használatbavételi engedélyt kell kérnie, vagy az építmény elkészültét be kell jelentenie.

A használatbavételi engedélyt meg kell adni, ha az építményt vagy egy részét – építési engedélyhez kötött építési munka esetén – az engedélynek megfelelően, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették meg. A használatbavételi engedély megadása feltételekhez köthető, az engedélyben kikötések tehetők.

A fenti jogszabályhelyek alapján tehát meg kell vizsgálni, hogy a felépítményre miért nem kértek építési engedélyt, és vizsgálni kell, hogy beépítettnek minősül e a telek. Ezt viszont csak a dokumentáció teljes átvizsgálása után lehet megállapítani – szögezte le szakértőnk.

Használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni. Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül építették meg, az építésügyi hatóság arra az építtető vagy a tulajdonos kérelme alapján fennmaradási engedélyt adhat ki.

Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg, az építésügyi hatóság vagy jogszabályban meghatározott esetekben az építésfelügyeleti hatóság elrendeli

– a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését, vagy
– ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető – a lebontását.

Annak a kérdésnek a megválaszolásakor, miszerint számít-e, hogy az a vásárlás után lebontják-e az ingatlant, mert akkor már tényleg telek, de mi van akkor, ha befejezik, először a fent említett feltételeket kell megvizsgálni, tehát, hogy beépítettnek minősül-e a telek, amire csak nem kértek építési engedélyt. Ezek után lehet arra a kérdésre válaszolni, hogy a lebontás a megfelelő-e vagy a befejezés.

Utolsó kérdésként az merült fel, hogy nyaraló céljára felépített házra is vonatkozik-e az illetékkedvezmény?
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke alkalmazandó egyéb –lakásnak nem minősülő –ingatlanok (például garázs, tároló, üdülő stb.) és a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát képező ingók szerzése esetén.

A félreértések elkerülése végett szakértőnk azt tanácsolta a kérdezőnek, hogy az ingatlant lakóházként jegyeztessék be, ne üdülőként. Hozzátette: az egyes önkormányzatok építésügyi hatóságainál lehet érdeklődni, hogy az adott lakókörnyezetre milyen egyéb szabályok az irányadóak.

Zárásképpen Szeiler Nikolett megjegyezte, hogy a kérdésre pontos választ, csak az iratanyagok áttekintése után lehet adni.

Ezen a weboldalon lévő cikkek és információk a Dr. Szeiler Ügyvédi Iroda szellemi termékei. A weboldal tartalmának másolása változatlan, vagy nagymértékben azonos tartalmú szöveges vagy bármilyen egyéb (nyomtatott anyag, előadás) felhasználása, hozzájárulásunk nélkül tilos és díjköteles. Amennyiben weboldalunk bármely tartalmát harmadik személyek honlapján azonos vagy hasonló formában megtaláljuk, másolt oldalanként - másolt oldalnak minősül az adott oldalról legalább egy bekezdésnyi szöveg átvétele – 1000 Euró kötbért számlázunk a jogtalan felhasználónak havonta. A másolással a harmadik személy kifejezetten elfogadja ezen kötbér megállapodást.

A honlapon elérhető tartalom nem minősül konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak, célja csupán a tájékoztatás, és hogy értesüljenek olvasóink a Dr. Szeiler Ügyvédi Irodáról és annak szakterületéről.

Törvénysértésre buzdítanak egyes szociális szövetkezetek?

Sorra keresik meg a munkáltatókat különböző szövetkezetek azzal, hogy jelentős járulékköltséget spórolhatnának meg, ha dolgozóikat beléptetnék egy szövetkezetbe, és onnan visszafoglalkoztatnák őket – derül ki az olvasóink által feltett kérdésekből. Utánajártunk a szövetkezeti tagi munkavégzésre vonatkozó szabályoknak.

A szövetkezetek felélesztésével a törvényalkotók eredeti célja az volt, hogy a munkából kirekedt, ezért hátrányos helyzetben lévők számára teremtsen munkalehetőséget, így hozzájáruljon a szociális helyzetük javításához. A szövetkezetek azonban nem tudták betölteni a nekik szánt társadalmi és gazdasági szerepet, például nem ösztönözték a hátrányos helyzetű munkavállalók elhelyezkedését.

Ezért a törvényalkotó egy újfajta szövetkezetet, a szociális szövetkezetet – amelynek speciális fajtája a foglalkoztatási szövetkezet – keltett életre. A szövetkezetekről szóló 2006. évi X. törvény 17. §-a kimondja, hogy foglalkoztatási  szövetkezetnek legalább 500 természetes személy és legalább egy országos nemzetiségi önkormányzat a tagja. A foglalkoztatási szövetkezet hátrányos helyzetű tagjai számára a munkafeltételek megteremtését elsősorban munkaerő-kölcsönzés, valamint munkaerő-közvetítő útján valósítja meg.

Erre a tevékenységre a munkaerő-kölcsönzésre, a közhasznú kölcsönzőre vonatkozó, valamint a magán-munkaközvetítői tevékenység folytatásának feltételeit szabályozó jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni azzal, hogy a szövetkezet saját tagjai esetében munkaerő-kölcsönzési tevékenységet láthat el.

Szövetkezeti tagi munkavégzésre irányuló jogviszonyt a foglalkoztatás elősegítéséről és a munkanélküliek ellátásáról szóló törvény szerint regisztrált álláskereső, illetve a közfoglalkoztatási jogviszonyban lévő személy létesíthet és tarthat fenn. Ha a szociális szövetkezet tagi munkavégzési jogviszonyban lévő tagja munkavégzésre irányuló más jogviszonyt létesít vagy tart fenn, e más jogviszony fennállása alatt a tagi munkavégzési jogviszony szünetel.

A fentiek alapján tehát egyes munkáltatók, szövetkezeti tagokat kölcsönözhetnek, így elősegítve a foglalkoztatásukat. A szociális szövetkezetek tagi munkavégzéséhez rendelt kedvezménnyel a törvényhozó szándéka az volt, hogy a szociális szövetkezet a munkanélküliség világából kivezető utat jelentsen.

Tapasztalatok szerint ellenben egyre szaporodik azoknak a szociális szövetkezeteknek a száma, amelyek gazdasági társaságok számára ajánlják fel a tagi munkavégzést. Ezáltal pont az eredeti szándékkal ellenkező hatást érik el, vagyis a munka világából vezetik ki a foglalkoztatottakat a munkanélküli ellátásba, saját cégük gazdasági hasznának növelése érdekében – hívta fel a figyelmet állásfoglalásában a Szociális Szövetkezetek Országos Szövetsége.Azon szociális szövetkezetek, amelyek gazdasági társaság számára ajánlanak fel tagi munkavégzés keretében kedvezményes foglalkoztatási lehetőséget törvénysértők, semmibe veszik a Manchesteri szövetkezeti elveket és tisztességtelen üzleti tevékenységet folytatnak.Törvénysértők, mert a Polgári törvénykönyv XVI. cím 3:326. § (4) kimondja, hogy nem lehet a tagokat nyilvános felhívás útján gyűjteni. Amikor szociális szövetkezetek gazdasági társaságoknak ajánlják fel, hogy a munkavállalóikat „léptessék át” a szövetkezetbe, akkor nyilvános taggyűjtést folytatnak, ami törvénytelen – szögezi le a szövetség.

Valóban igaz lenne ez a megállapítás abban az esetben, ha a gazdasági társaságok a munkavállalóikat kijelentenék, és a szociális szövetkezeten keresztül foglalkoztatnák. Ez tényleg színlelt munkaszerződésnek számítana, és nem tagi munkavégzésnek. Azonban, ha a szövetkezetek valóban olyan munkaerőt tudnának nyújtani egyes gazdasági társaságoknak, amely a szövetkezeti tagnak kiút lenne a munkanélküliségből, a gazdasági társaságnak pedig segítséget jelenthetne, akkor ez a fajta munkavégzés már nem egyértelműen törvénysértő.

Az országos szövetség arra is felhívja a gazdasági társaságokat felkereső szövetkezetek figyelmét, hogy azt a társadalmi feladatukat végezzék, ami a szociális szövetkezetek célja. Hozzanak létre új, önfenntartó munkahelyeket, hátrányos helyzetű társadalmi csoportok, személyek számára.

Ez a megközelítés ellentmond a foglalkoztatási szövetkezetek törvényi szabályozásának, hiszen a törvény kimondja, hogy ezen szövetkezet munkaerő-kölcsönzés, valamint munkaközvetítő tevékenység útján valósítja meg célját, tehát nem önmaga hoz létre munkahelyeket.

Úgy vélem, hogy a foglalkoztatási szövetkezet akkor működhet törvényesen, ha valóban hátrányos helyzetben lévő munkaerőt tud munkaerő-kölcsönzés keretében nyújtani a munkáltatóknak. Ezzel szemben akkor működik a törvényekkel ellentétesen, ha egy munkáltató átjelenti a munkavállalóit szövetkezeti tagnak, vagy a munkáltató toborozza az új munkavállalóit, akiket „elküld” a szövetkezethez, hogy lépjenek be tagként, majd a munkáltató őket visszakölcsönzi a szövetkezettől.

Óriási köztehermérséklésTekintettel arra, hogy a magyar munkáltatókat magas járulékok terhelik, folyamatosan keresik a megoldást, hogy ezeket a terheket csökkenteni tudják, akár szövetkezeti tagok kölcsönzésével. A szociális szövetkezetekben a személyes közreműködésként előírható munkavégzés korábban kizárólag munkaviszonyban, vállalkozási vagy megbízási jogviszonyban volt teljesíthető.

A szövetkezetekről szóló 2006. évi X. törvény 2013. május 3-ától lehetőséget biztosít arra, hogy meghatározott esetekben önmagában már a tagsági jogviszony is elégséges legyen a szövetkezetben a munkavégzéshez, a szövetkezet közös gazdasági tevékenységében való részvételhez.

A szociális szövetkezet tagi munkavégzési jogviszonyban álló tagja – kivéve e jogviszony szünetelésének időtartamát – egészségügyi szolgáltatásra jogosult. Ezért a szociális szövetkezet a tagi munkavégzési jogviszonyban álló tagja után havonta mindössze 6 810 forint (napi 227 forint) egészségügyi szolgáltatási járulékot, a tag pedig az e tevékenysége ellenértékeként kapott pénzbeli juttatás után 10 százalék nyugdíjjárulékot fizet.

A szociális szövetkezet a tagi munkavégzési jogviszony létrejöttét követő első évben mentesül az egészségügyi szolgáltatási járulék megfizetése alól. A második évben az egészségügyi szolgáltatási járulék 25 százalékát, a harmadik évben az 50 százalékát, a negyedik évben a 75 százalékát kell megfizetni, s csak az ötödik évtől kell leróni a teljes összeget.

A kedvezményt ugyanazon személy után egy időben csak egy szociális szövetkezet, továbbá ugyanaz a szociális szövetkezet ugyanazon tagja után csak egy alkalommal veheti igénybe. Négy évnél rövidebb időtartamú jogviszony esetén a kedvezmény a négy évből fennmaradó időszakra másik jogviszonyban érvényesíthető, a kedvezmény mértékének megállapításánál azonban figyelembe kell venni a korábbi tagi jogviszonyban érvényesített kedvezmény időtartamát. A kedvezmény igénybevételéhez szükséges a tag nyilatkozata arról, hogy utána másik szociális szövetkezet nem érvényesít, vagy a megelőző négy év időtartamban mennyi időre vett igénybe utána kedvezményt.

A szociális szövetkezetnek a tagi munkavégzési jogviszonyban álló tagjával fennálló jogviszonya szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettséget nem eredményez.

Bevallás, bejelentés, igazoláskiadásA szociális szövetkezetnek az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 31. §-ában és a 3. számú mellékletében meghatározott tartalommal bevallást kell benyújtania és adatot kell szolgáltatnia a NAV-nak. Tehát a ’08-as bevallásban az NFA által átvállalt egészségügyi szolgáltatási járulék összegét szerepeltetnie kell.

A pénzben, valamint az adómentesnek nem minősülő, természetben megszerzett bevételt nem önálló tevékenységből származó bevételként kell szerepeltetni a tagi munkavégzési jogviszonyban álló személy ’53-as bevallásában.

A szociális szövetkezet a tagi munkavégzési jogviszonyban álló személy

a) jogviszonyának kezdetét legkésőbb a jogviszony első napján, a munkavégzés megkezdése előtt,
b) jogviszonyának megszűnését, szünetelésének kezdetét és befejezését 8 napon belül az egészségbiztosítási szervnek jelenti be. A szociális szövetkezet a tagi munkavégzési jogviszonyban álló tagja részére a tárgyévet követő év január 31-éig igazolást ad ki a jogviszony időtartamáról, a nyugdíjjárulék alapjáról és összegéről, valamint az egészségügyi szolgáltatási járulékról és az abból érvényesített kedvezményről. A jogviszony év közben történő megszűnése esetén az igazolást soron kívül kell kiadni – összegzi a teendőket a NAV a szociális szövetkezetek egyes kérdéseiről szóló tájékoztatójában.

Egyszerűsített foglalkoztatásA szociális szövetkezetben az alkalmi munkára irányuló egyszerűsített foglalkoztatás esetén az egyszerűsített foglalkoztatásról szóló 2010. évi LXXV. törvény (a továbbiakban: Efo tv.) 1. § (2)-(3) bekezdéseiben meghatározott napi munkavállalói létszámkeretre vonatkozó szabályt nem kell alkalmazni.

A foglalkoztatási szövetkezetnek azonban az Efo tv. szabályait kell alkalmaznia, ha a tagjait munkaerő-kölcsönzés keretében mezőgazdasági, vagy turisztikai idénymunkára kölcsönzi ki, azzal, hogy munkáltató alatt a foglalkoztatási szövetkezetet kell érteni.

Ezen a weboldalon lévő cikkek és információk a Dr. Szeiler Ügyvédi Iroda szellemi termékei. A weboldal tartalmának másolása változatlan, vagy nagymértékben azonos tartalmú szöveges vagy bármilyen egyéb (nyomtatott anyag, előadás) felhasználása, hozzájárulásunk nélkül tilos és díjköteles. Amennyiben weboldalunk bármely tartalmát harmadik személyek honlapján azonos vagy hasonló formában megtaláljuk, másolt oldalanként - másolt oldalnak minősül az adott oldalról legalább egy bekezdésnyi szöveg átvétele – 1000 Euró kötbért számlázunk a jogtalan felhasználónak havonta. A másolással a harmadik személy kifejezetten elfogadja ezen kötbér megállapodást.

A honlapon elérhető tartalom nem minősül konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak, célja csupán a tájékoztatás, és hogy értesüljenek olvasóink a Dr. Szeiler Ügyvédi Irodáról és annak szakterületéről.