Gyakori, hogy hozzátartozó halála esetén többen örökölnek egy ingatlant, amelyen közös tulajdon keletkezik, nem ritkán az özvegy haszonélvezeti jogot is szerez az ingatlanon.
Olvasónk kérdése szolgáltatta témaválasztásunkat. A kérdés így szólt: „Négyfős családnál az egyik szülő halála után a túlélő házastárs (édesanya) megörökölte a családi ház felét (plusz haszonélvezet), a gyerekek pedig 1/4-1/4 részt. A túlélő házastárs közben örökölt egy ingatlant, amit nem adott el, hanem kiadta albérletbe. A gyerekek szeretnének különköltözni, és eladni a közös családi házat. Az édesanya viszont nem akarja eladni. Van-e arra lehetőség, hogy a gyerekek a szándékukat érvényesíthessék (a rájuk eső apai örökséget szeretnék), vagy a haszonélvezet mindent felülír?A legjobb családoknál is megesik, hogy ilyenkor örökre összevesznek, hiszen mindenkinek más az érdeke. A túlélő házastárs az ingatlanban szeretne maradni, a tulajdonosok pedig szeretnék értékesíteni részüket, hogy pénzhez jussanak. Közös lónak túrós a háta, szól a mondás, amely közös ingatlantulajdon esetén halmozottan is érvényes. Ha nem lenne az özvegynek haszonélvezete az ingatlanon, az újdonsült tulajdonosok akkor is sok mindenen képesek összekapni, a vagyon értékesítési árától kezdve, az ingatlan fenntartási költségein át, annak használati megosztásáig. Ha ilyen helyzetbe kerülne, a legrövidebb út a közös megegyezés, ha ennek nem látja lehetőségét, és a tulajdonosok közötti viszony végleg elmérgesedett, akkor bírósághoz lehet fordulni.
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségeiKözös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog, ingatlan birtoklására és használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek sérelmére. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs elvégezheti, az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
Az özvegy haszonélvezete az ingatlanonA túlélő házastársát, az örökösök mellett megilleti a holtig tartó haszonélvezeti jog az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon; és egy gyermekrész a hagyaték többi részéből. A haszonélvezeti jog nem korlátozható, és a házastárssal szemben megváltása nem igényelhető.Olvasói kérdésünkben szereplő, özvegyi haszonélvezeti jog esetén a túlélő házastárs haszonélvezete mindent felülír, hacsak nem ő akarja, hogy a gyermekek megváltsák az ő haszonélvezeti jogát. Leegyszerűsítve: az özveggyel szemben a többi örökös nem fordulhat bírósághoz a haszonélvezeti jog megváltása iránt, viszont az özvegy kezdeményezheti ezt. Egyetlen lehetőség a közös megegyezés az özveggyel. (Ptk. 7:58, 7:59, 7:69) Ha az özvegy úgy dönt, hogy engedi a haszonélvezete megváltását, akkor a megváltásra kerülő vagyonból a házastársat az ági vagyon egyharmada illeti meg.
Ha nem özvegyi haszonélvezeti jogról beszélünk, úgy bármelyik örökös kérheti a haszonélvezet megváltását.
Közös tulajdon megszüntetéseHa a felek bírósághoz fordulnak, a következő megosztási szabályok érvényesülnek: a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A természetben való megosztás csak igen ritkán lehetséges, általában a vagyontárgy tulajdonságai ezt nem teszik lehetővé. A természetbeni megosztás során előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs a tulajdoni hányadánál kisebb részt kap, ebben az esetben a bíróság rendelkezik a különbözet pénzbeli megtéríttetéséről.
Ha ez nem lehetséges, a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja, a tulajdonostárs magához válthatja. Ebben az esetben az egyik tulajdonostárs kivásárolhatja a másik tulajdonost, a bírósági eljárás során az ingatlanforgalmi szakvélemény által meghatározott áron.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.Értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.
Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
IlletékIngatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségeiKözös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog, ingatlan birtoklására és használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek sérelmére. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs elvégezheti, az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
Az özvegy haszonélvezete az ingatlanonA túlélő házastársát, az örökösök mellett megilleti a holtig tartó haszonélvezeti jog az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon; és egy gyermekrész a hagyaték többi részéből. A haszonélvezeti jog nem korlátozható, és a házastárssal szemben megváltása nem igényelhető.Olvasói kérdésünkben szereplő, özvegyi haszonélvezeti jog esetén a túlélő házastárs haszonélvezete mindent felülír, hacsak nem ő akarja, hogy a gyermekek megváltsák az ő haszonélvezeti jogát. Leegyszerűsítve: az özveggyel szemben a többi örökös nem fordulhat bírósághoz a haszonélvezeti jog megváltása iránt, viszont az özvegy kezdeményezheti ezt. Egyetlen lehetőség a közös megegyezés az özveggyel. (Ptk. 7:58, 7:59, 7:69) Ha az özvegy úgy dönt, hogy engedi a haszonélvezete megváltását, akkor a megváltásra kerülő vagyonból a házastársat az ági vagyon egyharmada illeti meg.
Ha nem özvegyi haszonélvezeti jogról beszélünk, úgy bármelyik örökös kérheti a haszonélvezet megváltását.
Közös tulajdon megszüntetéseHa a felek bírósághoz fordulnak, a következő megosztási szabályok érvényesülnek: a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A természetben való megosztás csak igen ritkán lehetséges, általában a vagyontárgy tulajdonságai ezt nem teszik lehetővé. A természetbeni megosztás során előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs a tulajdoni hányadánál kisebb részt kap, ebben az esetben a bíróság rendelkezik a különbözet pénzbeli megtéríttetéséről.
Ha ez nem lehetséges, a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja, a tulajdonostárs magához válthatja. Ebben az esetben az egyik tulajdonostárs kivásárolhatja a másik tulajdonost, a bírósági eljárás során az ingatlanforgalmi szakvélemény által meghatározott áron.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.Értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.
Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
IlletékIngatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.
Ezen a weboldalon lévő cikkek és információk a Dr. Szeiler Ügyvédi Iroda szellemi termékei. A weboldal tartalmának másolása változatlan, vagy nagymértékben azonos tartalmú szöveges vagy bármilyen egyéb (nyomtatott anyag, előadás) felhasználása, hozzájárulásunk nélkül tilos és díjköteles. Amennyiben weboldalunk bármely tartalmát harmadik személyek honlapján azonos vagy hasonló formában megtaláljuk, másolt oldalanként - másolt oldalnak minősül az adott oldalról legalább egy bekezdésnyi szöveg átvétele – 1000 Euró kötbért számlázunk a jogtalan felhasználónak havonta. A másolással a harmadik személy kifejezetten elfogadja ezen kötbér megállapodást.
A honlapon elérhető tartalom nem minősül konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak, célja csupán a tájékoztatás, és hogy értesüljenek olvasóink a Dr. Szeiler Ügyvédi Irodáról és annak szakterületéről.
