Az ingatlant bérbeadó, vagy értékesítő cégeknél fontos határidő december 31-e: eddig változtatható meg a korábbi döntés, hogy a társaság áfásan vagy áfamentesen végzi-e tevékenységét. E határidő elmulasztása esetén menedék lehet az úgynevezett kijavítási kérelem.
Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint áfamentesen számlázandó tevékenység. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: áfatörvény) 88. §-a alapján azonban lehetőség van arra, hogy az általános forgalmi adó alanya az egyes, főszabályként adómentes, ingatlan értékesítési, - bérbeadási ügyleteire az adómentesség helyett adófizetési kötelezettséget válasszon. Ebben az esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett, általános adómérték alkalmazandó. Az az adóalany, aki (amely) élt e választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Gyakori, hogy az adózók nem jelentik be az adóhatóság részére, hogy adómentesség helyett adókötelezettséget választanak, vagy éppen fordítva, elfelejtik bejelenteni – miután 5 év eltelt –, hogy már nem adókötelesen kívánják számlázni ingatlan-bérbeadási tevékenységüket. Nézzük meg, milyen problémák adódhatnak ebből!
Első példánkban az adózó adásvételi szerződéssel megvásárolt egy ingatlant. Az ingatlant bérbe adta. Az adózónak kizárólag ingatlan bérbeadásból származott bevétele. Analitikus nyilvántartásában és áfabevallásában adólevonással járó adómentes belföldi értékesítésként tüntette fel az ingatlan bérleti díjáról kiállított számlákat.
Az adóhatóság adózónál áfa adónemre bevallások utólagos vizsgálatára irányuló, pénzösszeg kiutalása előtti ellenőrzést végzett. A revízió eredményeként adózó terhére a bevalláshoz képest áfakülönbözetet állapított meg, amit jogosulatlan visszaigénylésnek minősített, és ez után adóbírságot szabott ki. Az adóhatóság nem fogadta el a számla szerinti adót levonhatóként.
Az adóhatóság a határozatát azzal indokolta, hogy az adómentes tevékenységhez kapcsolódó beszerzések adótartamát az adózó nem vonhatja le. Adózó a tevékenységének megkezdésével egyidejűleg a cégbírósághoz történő bejelentkezése során nem nyilatkozott arról, hogy az ingatlan bérbeadása kapcsán speciális adózási módot, azaz az adókötelessé tételt választja, ezért az ingatlan bérbeadása adómentes tevékenység.
Az adóhatóság így a törvényeket megfelelően értelmezve járt el akkor, amikor megállapította, hogy mivel adózónak árbevétele kizárólag ingatlan bérbeadásból származott, amely adómentes szolgáltatásnyújtás, és mivel nem választotta az adókötelessé tételt, illetve ezt nem jelentette be az adóhatósághoz az adóévet megelőző év utolsó napjáig, ezért az adóhatóság nem is fogadhatta el a számla szerinti adót levonható adóként.
Második példánkban az adózó megvásárolt egy céget, amelynek tulajdonában olyan lakások voltak, amelyeket nem sikerült értékesíteni. Az új tulajdonos a lakásokat magánszemélyeknek adta bérbe, akik felé adómentes számlákat bocsátott ki. Évekkel később – egy NAV vizsgálat során – derült ki, hogy a régi cégtulajdonos az ingatlan-bérbeadásra az adókötelességet választotta. Az adóhatóság ebben az esetben megállapította az áfafizetési kötelezettséget, továbbá súlyos adóbírságot is kiszabott.
Ha adózók korábban az adó kötelessé tételt választották, de ez alól ki szeretnének jelentkezni, ezt a választás évét követő ötödik naptári év végétől tehetik meg, azaz sok vállalkozás esetében a könyvelőknek kell figyelmeztetniük a vállalkozókat, hogydecember 31-én lejárt az ötéves korlát. Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdés rendelkezéseinek megfelelően tehát lehetőségük van arra, hogy 2015. január 1-jétől kezdődő időszaktól az adókötelezettség alól „kijelentkezzenek”, ezáltal az adómentes körbe visszatérjenek, ha ezt a szándékukat a változás bejelentés szabályainak megfelelően, a változást megelőző adóév utolsó napjáig (azaz a 2015. január 1-jétől kezdődő időszakra vonatkozóan 2014. december 31-éig) az adóhatósághoz bejelentik.
Mikor telik le az öt év, ha a bejelentés év közben történt?H az ingatlannal kapcsolatos bejelentést az adózó évközben tette – új adóalanyisága okán, vagy e tevékenység tárgyév közben való megkezdése miatt –, akkor a választás éve a törtév (amelyben már alkalmazza is az általános szabályok szerinti adózást), és azt követően kell még 5 évnek eltelnie a kijelentkezéshez.
Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés, miszerint a választás évét követő ötödik naptári év végéig a választástól eltérni nem lehet, nem jelenti azt, hogy ezen határidőig az adóalany be sem nyújthatja a változás bejelentést. Sőt: az eltérési szándékot szükséges december 31-ig bejelenteni. Ha ezt elmulasztják, egy évvel tovább fog tartani a kötöttség.
Mi a teendő, ha az öt év elteltével elmarad a bejelentés?Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdése úgy rendelkezik, hogy aki élt a 88. § (1) bekezdésben említett választási jogával, az attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az öt év elteltével viszont már bármely következő évre vonatkozóan eltérhet, ha arra irányuló szándékát az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) változás-bejelentésre vonatkozó szabályai szerint (vagyis a tárgyévet megelőző év december 31-éig) bejelenti. Ha viszont az adózó december 31-éig nem tesz bejelentést váltási szándékáról, akkor csak az azt követő évben léphet ki az adóköteles körből. Az adómentességre visszatérést követő esetleges újabb adókötelezettség választása esetén – immár az újbóli választás miatt – ismét fennáll az ötéves kötöttség.
Ha az adózó december 31-éig elmulasztotta a bejelentést, lehetőség van kijavítási kérelem előterjesztésére. Kijavítási kérelemre olyan esetekben van mód, amelyeknél törvény az adózó számára választási lehetőséget biztosít. Így az adózó az elévülési időn belül kezdeményezheti a korábbi választása módosítását az adóhatóságnál feltéve, hogy a módosítás nem érinti adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét (az adózó bevallását alapul véve).
Gyakori, hogy az adózók nem jelentik be az adóhatóság részére, hogy adómentesség helyett adókötelezettséget választanak, vagy éppen fordítva, elfelejtik bejelenteni – miután 5 év eltelt –, hogy már nem adókötelesen kívánják számlázni ingatlan-bérbeadási tevékenységüket. Nézzük meg, milyen problémák adódhatnak ebből!
Első példánkban az adózó adásvételi szerződéssel megvásárolt egy ingatlant. Az ingatlant bérbe adta. Az adózónak kizárólag ingatlan bérbeadásból származott bevétele. Analitikus nyilvántartásában és áfabevallásában adólevonással járó adómentes belföldi értékesítésként tüntette fel az ingatlan bérleti díjáról kiállított számlákat.
Az adóhatóság adózónál áfa adónemre bevallások utólagos vizsgálatára irányuló, pénzösszeg kiutalása előtti ellenőrzést végzett. A revízió eredményeként adózó terhére a bevalláshoz képest áfakülönbözetet állapított meg, amit jogosulatlan visszaigénylésnek minősített, és ez után adóbírságot szabott ki. Az adóhatóság nem fogadta el a számla szerinti adót levonhatóként.
Az adóhatóság a határozatát azzal indokolta, hogy az adómentes tevékenységhez kapcsolódó beszerzések adótartamát az adózó nem vonhatja le. Adózó a tevékenységének megkezdésével egyidejűleg a cégbírósághoz történő bejelentkezése során nem nyilatkozott arról, hogy az ingatlan bérbeadása kapcsán speciális adózási módot, azaz az adókötelessé tételt választja, ezért az ingatlan bérbeadása adómentes tevékenység.
Az adóhatóság így a törvényeket megfelelően értelmezve járt el akkor, amikor megállapította, hogy mivel adózónak árbevétele kizárólag ingatlan bérbeadásból származott, amely adómentes szolgáltatásnyújtás, és mivel nem választotta az adókötelessé tételt, illetve ezt nem jelentette be az adóhatósághoz az adóévet megelőző év utolsó napjáig, ezért az adóhatóság nem is fogadhatta el a számla szerinti adót levonható adóként.
Második példánkban az adózó megvásárolt egy céget, amelynek tulajdonában olyan lakások voltak, amelyeket nem sikerült értékesíteni. Az új tulajdonos a lakásokat magánszemélyeknek adta bérbe, akik felé adómentes számlákat bocsátott ki. Évekkel később – egy NAV vizsgálat során – derült ki, hogy a régi cégtulajdonos az ingatlan-bérbeadásra az adókötelességet választotta. Az adóhatóság ebben az esetben megállapította az áfafizetési kötelezettséget, továbbá súlyos adóbírságot is kiszabott.
Ha adózók korábban az adó kötelessé tételt választották, de ez alól ki szeretnének jelentkezni, ezt a választás évét követő ötödik naptári év végétől tehetik meg, azaz sok vállalkozás esetében a könyvelőknek kell figyelmeztetniük a vállalkozókat, hogydecember 31-én lejárt az ötéves korlát. Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdés rendelkezéseinek megfelelően tehát lehetőségük van arra, hogy 2015. január 1-jétől kezdődő időszaktól az adókötelezettség alól „kijelentkezzenek”, ezáltal az adómentes körbe visszatérjenek, ha ezt a szándékukat a változás bejelentés szabályainak megfelelően, a változást megelőző adóév utolsó napjáig (azaz a 2015. január 1-jétől kezdődő időszakra vonatkozóan 2014. december 31-éig) az adóhatósághoz bejelentik.
Mikor telik le az öt év, ha a bejelentés év közben történt?H az ingatlannal kapcsolatos bejelentést az adózó évközben tette – új adóalanyisága okán, vagy e tevékenység tárgyév közben való megkezdése miatt –, akkor a választás éve a törtév (amelyben már alkalmazza is az általános szabályok szerinti adózást), és azt követően kell még 5 évnek eltelnie a kijelentkezéshez.
Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés, miszerint a választás évét követő ötödik naptári év végéig a választástól eltérni nem lehet, nem jelenti azt, hogy ezen határidőig az adóalany be sem nyújthatja a változás bejelentést. Sőt: az eltérési szándékot szükséges december 31-ig bejelenteni. Ha ezt elmulasztják, egy évvel tovább fog tartani a kötöttség.
Mi a teendő, ha az öt év elteltével elmarad a bejelentés?Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdése úgy rendelkezik, hogy aki élt a 88. § (1) bekezdésben említett választási jogával, az attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az öt év elteltével viszont már bármely következő évre vonatkozóan eltérhet, ha arra irányuló szándékát az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) változás-bejelentésre vonatkozó szabályai szerint (vagyis a tárgyévet megelőző év december 31-éig) bejelenti. Ha viszont az adózó december 31-éig nem tesz bejelentést váltási szándékáról, akkor csak az azt követő évben léphet ki az adóköteles körből. Az adómentességre visszatérést követő esetleges újabb adókötelezettség választása esetén – immár az újbóli választás miatt – ismét fennáll az ötéves kötöttség.
Ha az adózó december 31-éig elmulasztotta a bejelentést, lehetőség van kijavítási kérelem előterjesztésére. Kijavítási kérelemre olyan esetekben van mód, amelyeknél törvény az adózó számára választási lehetőséget biztosít. Így az adózó az elévülési időn belül kezdeményezheti a korábbi választása módosítását az adóhatóságnál feltéve, hogy a módosítás nem érinti adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét (az adózó bevallását alapul véve).
Ezen a weboldalon lévő cikkek és információk a Dr. Szeiler Ügyvédi Iroda szellemi termékei. A weboldal tartalmának másolása változatlan, vagy nagymértékben azonos tartalmú szöveges vagy bármilyen egyéb (nyomtatott anyag, előadás) felhasználása, hozzájárulásunk nélkül tilos és díjköteles. Amennyiben weboldalunk bármely tartalmát harmadik személyek honlapján azonos vagy hasonló formában megtaláljuk, másolt oldalanként - másolt oldalnak minősül az adott oldalról legalább egy bekezdésnyi szöveg átvétele – 1000 Euró kötbért számlázunk a jogtalan felhasználónak havonta. A másolással a harmadik személy kifejezetten elfogadja ezen kötbér megállapodást.
A honlapon elérhető tartalom nem minősül konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak, célja csupán a tájékoztatás, és hogy értesüljenek olvasóink a Dr. Szeiler Ügyvédi Irodáról és annak szakterületéről.
